Автор: writer

Кипр давно перестал быть просто привлекательным курортом – сегодня он превратился в один из самых востребованных инвестиционных рынков для частных инвесторов из Европы. Остров предлагает уникальное сочетание стабильности, прозрачности сделок и реальных перспектив роста стоимости недвижимости. Будучи частью Евросоюза и еврозоны, Кипр обеспечивает удобство использования знакомой валюты, единых правил и понятной налоговой среды. 

Для инвесторов из ЕС вложения в недвижимость на Кипре – это не только возможность получать стабильный доход от аренды (buy-to-let), но и шанс заработать на долгосрочном росте стоимости с сохранением высокой ликвидности. Однако на пути к выгодной сделке стоит учитывать множество факторов, которые требуют внимательного анализа и профессиональной поддержки.

ПОЧЕМУ ИНВЕСТОРЫ ИЗ ЕС ВЫБИРАЮТ КИПР?

Стабильность и защита капитала. Членство Кипра в ЕС и еврозоне обеспечивает правовую прозрачность и предсказуемость. Для инвестора это означает отсутствие валютных колебаний, единые стандарты сделок и эффективную судебную защиту прав собственности. Тем не менее для минимизации рисков стоит выбирать объекты с полным комплектом документов и официальной регистрацией права собственности. 

Высокий арендный потенциал. Кипр манит туристов в любое время года и является ключевым центром притяжения IT-компаний, финансовых специалистов и удалённых работников. В таких городах, как Лимасол, Никосия, Пафос и Ларнака, спрос на долгосрочную и краткосрочную аренду стабильно превышает предложение. Для европейских инвесторов доходность от аренды (rental yield) на Кипре обычно составляет 4-7% годовых – уровень, который зачастую сложно найти в других странах ЕС. Более того по данным Cyprus Real Estate Agents Association в популярных районах средняя заполняемость арендуемых квартир достигает 85-90% в течение года, обеспечивая стабильный арендный доход.

Потенциал роста цен. За последние несколько лет рынок недвижимости Кипра прошёл этап восстановления, вышел на стабильную траекторию и снова демонстрирует рост. В прибрежных районах и перспективных жилых комплексах прирост стоимости за последние два года достигал 8-12% годовых. В дополнение рынок активно развивается в сегменте «зеленых» и энергоэффективных домов – такие объекты сейчас оцениваются выше и имеют лучшие перспективы для сдачи в аренду. 

Налоговая привлекательность. Низкие налоги на доходы от аренды, отсутствие налога на наследство и выгодные условия для нерезидентов делают Кипр одной из самых лояльных площадок для инвестиций в ЕС. Регистрация недвижимости на юридическое лицо (компанию) может предоставить дополнительные налоговые преимущества, но требует консультации с местными специалистами.

ГЛАВНЫЕ ПОДВОДНЫЕ КАМНИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Инвестиции в недвижимость на Кипре кажутся простыми – но здесь легко допустить ошибку, если ориентироваться только на красивую картинку или устные обещания застройщика. На практике часто сталкиваются с такими проблемами: 

• скрытые строительные дефекты: трещины, протечки, износ инженерных систем; 
• юридические нюансы: несогласованные перепланировки, отсутствие финальных разрешений, обременения;
• переоценка объекта: завышенная стоимость по сравнению с реальным состоянием и рыночным уровнем; 
• низкая ликвидность: объект может плохо сдаваться или медленно продаваться. 

Золотое правило от Hinode: ни в коем случае не торопитесь с выбором. Тщательная проверка и консультация независимых экспертов помогут вам избежать проблем и непредвиденных расходов.

ИНСПЕКЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ – MUST-HAVE ДЛЯ ИНВЕСТОРА ИЗ ЕС 

Проверка недвижимости на Кипре должна включать не только юридическую часть, но и глубокий технический аудит. В странах ЕС такая практика давно стандарт, но на Кипре до сих пор многие покупатели ограничиваются только проверкой документов. Результат: после сделки приходится тратить десятки тысяч евро на ремонт или сталкиваться с невозможностью сдавать жильё. Поэтому наша компания Hinode уже более 10 лет работает на Кипре в сфере строительства и действует исключительно в интересах инвестора. Мы оцениваем объекты по ключевым направлениям:

Техническая инспекция. Детальная проверка конструкции, состояния крыши и фундамента, качества отделки, инженерных систем (электрика, водоснабжение, вентиляция) и планировок. 

Юридическая безопасность. Тщательный анализ контракта, проверка наличия разрешений, соответствия проектной документации, а также отсутствие судебных споров и обременений. 

Анализ ликвидности. Оценка перспектив сдачи в аренду и перепродажи, прогноз роста цен в конкретном районе, сопоставление с конкурентами на рынке. 

Мы также предоставляем отчёт с подробной диагностикой, рекомендациями по ремонту и улучшению объекта (Snagging List), а также прогнозом финансовой эффективности.

НАМЕРЕНЫ ИНВЕСТИРОВАТЬ?

Кипр остаётся одним из самых перспективных направлений для инвестиций в недвижимость в ЕС, предлагая инвесторам сочетание стабильности, роста цен и высокого арендного спроса. Но успешная сделка возможна только при комплексной оценке объекта и исключении скрытых рисков. Инвестируйте разумно на Кипре, опираясь на тщательный и всесторонний анализ каждого объекта недвижимости (потенциального актива) с разных перспектив. 

Доверьте проверку и сопровождение вашей сделки Hinode – наши инженеры-консультанты с дополнительным юридическим образованием обеспечат полную отчётность и защиту ваших инвестиций, помогая превратить недвижимость в надёжный источник устойчивого дохода.

Для граждан стран ЕС покупка недвижимости на Кипре – это привлекательная возможность совместить инвестиции с комфортом средиземноморской жизни. Юридически процесс достаточно простой: как гражданин ЕС, вы имеете право свободно приобретать недвижимость, без необходимости получать разрешения, как это требуется, например, гражданам третьих стран.

Однако простота регистрации не означает, что все остальные аспекты покупки одинаково безрисковые. И вот здесь вступает в игру реальная необходимость профессионального подхода.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ГРАЖДАНАМ ЕС О ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ

Согласно кипрскому законодательству, граждане Европейского союза могут: 

• покупать неограниченное количество объектов недвижимости (в отличие от нерезидентов вне ЕС, которым часто ограничивают объёмы);
• владеть как жилой, так и коммерческой недвижимостью;
• зарегистрировать право собственности без дополнительных согласований. 

Это создает ложное ощущение, что «всё довольно просто» – и действительно, процедура кажется дружелюбной. Но в реальности даже опытные инвесторы из ЕС сталкиваются с неожиданностями: от скрытых строительных дефектов до нестыковок между проектной и фактической документацией объекта.

ОСНОВНЫЕ РИСКИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ИЗ ЕС 

Вот лишь некоторые из наиболее распространённых проблем, с которыми сталкиваются граждане ЕС, решившие приобрести недвижимость на Кипре: 

• нарушения стандартов качества строительства, не соответствующие ожиданиям европейских покупателей;
• отсутствие технической экспертизы до покупки – застройщик говорит, что «всё под контролем», а дефекты проявляются спустя месяцы; 
• недочеты в проектной документации, которые могут повлиять на стоимость, эксплуатацию и перепродажу объекта; 
• Snagging-листы (списки недочётов при приёмке объекта) часто игнорируются или оформляются формально, без детального анализа. 

В странах ЕС такая практика неприемлема – покупатель ожидает соответствия заявленному качеству. Однако на Кипре реалии могут значительно отличаться.

КАК HINODE ЗАЩИЩАЕТ ИНТЕРЕСЫ ГРАЖДАН ЕС 

Компания Hinode помогает гражданам ЕС сделать не просто покупку, а осознанную инвестицию с надёжной правовой и технической защитой. Наша экспертиза в действии:

Независимая инспекция объекта до покупки. Мы выявляем скрытые дефекты, которые невозможно увидеть без опыта: от некачественной отделки до проблем с вентиляцией, гидроизоляцией или электрикой. Это особенно важно при покупке «новостроек». 

Подготовка и проверка Snagging-листов. Наши специалисты составляют профессиональные Snagging Lists, а не «отписки». Это документ с юридическим весом, который помогает заставить застройщика устранить недостатки до подписания акта приема-передачи (возможно даже без взимания оплаты). 

Анализ проектной и технической документации. Мы сверяем фактическое исполнение объекта с планами, согласованиями и спецификациями. Это позволяет избежать неприятных сюрпризов – например, отсутствия водоотвода на балконе, несмотря на его наличие в чертежах, или даже полной потери части жилой площади. 

Юридическое сопровождение с фокусом на интересах граждан ЕС. Даже если процедура покупки формально проста, мы проверяем каждый пункт договора, чтобы он соответствовал стандартам, к которым вы привыкли в Европе.

Благодаря глубоким знаниям рынка, более чем 10-летнему опыту работы со сложными проектами, а также владению иностранными языками для эффективной коммуникации с подрядчиками и клиентами из разных стран, мы выступаем как надёжный посредник и независимая сторона, защищающая ваши интересы. Наш индивидуальный подход, внимание к мельчайшим деталям и умение ориентироваться в колебаниях рынка обеспечивают вам уверенность и спокойствие на каждом этапе.

ВЫВОД: ПРОСТОТА НЕ РАВНА БЕЗОПАСНОСТИ 

Для граждан ЕС покупка кипрской недвижимости (buying Cyprus real estate) действительно проще в юридическом плане, но это не делает рынок полностью прозрачным. Стандарты качества и подход к послепродажному обслуживанию могут отличаться от привычных в Германии, Польше или Скандинавских странах. Чтобы избежать дорогих ошибок, имеет смысл подключить профессионалов на стороне покупателя – тех, кто говорит на вашем языке, понимает ваши ожидания и знает, как работает рынок на Кипре.

Компания Hinode предоставляет профессиональные услуги по инспекции недвижимости на Кипре, включая составление Snagging-листов, а также техническую и юридическую поддержку при работе с договорами. При необходимости мы также предлагаем полный строительный консалтинг – если вы, как покупатель из ЕС, начинаете проект «с нуля». Позаботьтесь о качестве вашей недвижимости на Кипре, заказав консультацию с нами. Наш уровень работы и аккредитованная экспертиза не просто соответствуют европейским стандартам, а во многих случаях превосходят даже самые строгие из них.

Покупка недвижимости за границей – всегда своего рода приключение, полное рисков и неожиданных сложностей. Особенно остро это ощущается, если вы впервые выходите на чужой рынок, где мелкие детали и скрытые подводные камни легко ускользают от внимания. Кипр, привлекающий инвесторов живописными пейзажами и выгодными условиями, не исключение: за внешней яркой картинкой новостроек часто скрываются проблемы, которые могут привести к серьёзным потерям в будущем.

Именно с такой ситуацией столкнулся наш клиент – иностранец, который впервые покупал недвижимость на Кипре. Хотя формально всё было готово к передаче, он решил обратиться за профессиональной поддержкой, чтобы тщательно убедиться в качестве объекта. И, как выяснилось, это решение оказалось своевременным и оправданным.

ОБЗОР СИТУАЦИИ

К нам обратился клиент, который находился уже на финальном этапе сделки – предстояло подписать акт приёма-передачи трёхкомнатной квартиры в новом жилом комплексе на Кипре. Документы были готовы, объект внешне выглядел завершённым, и можно было бы, как это часто бывает, просто поставить подпись. Но клиент выбрал другой путь – он захотел быть уверенным, что всё действительно соответствует заявленному в договоре: от качества отделки до соблюдения технических норм. Такой подход говорит не только о внимательности, но и о понимании рисков, которые могут всплыть, когда решение уже принято и отыграть назад невозможно. 

Мы подключились на этом важном этапе и провели полноценный Due Diligence – всестороннюю техническую и документальную проверку объекта. Она включала осмотр квартиры с экспертной точки зрения, сверку планов и спецификаций, а также составление Snagging List – подробного перечня всех обнаруженных недочётов и дефектов, от неработающей розетки до отклонений в установке сантехники. Такой подход не только помогает увидеть реальную картину, но и даёт мощный инструмент для дальнейших переговоров с застройщиком. Ведь когда у вас в руках конкретные факты и заключения, гораздо проще добиться устранения недостатков до подписания финальных документов.

ЧТО МЫ ОБНАРУЖИЛИ: ДАЛЕКО НЕ МЕЛОЧИ

В ходе детальной проверки специалисты Hinode выявили ряд серьёзных недостатков, способных привести к существенным неудобствам и финансовым потерям. Качество отделочных работ значительно отличалось от заявленного – фактическое исполнение не соответствовало уровню, прописанному в договоре. Также инженерные коммуникации функционировали нестабильно, что могло повлечь за собой дополнительные расходы и затруднить повседневное использование объекта. 

Самым серьёзным нарушением стало самовольное изменение планировки, произведённое застройщиком без согласования с покупателем. Это привело к уменьшению жилой площади и снижению функциональности помещений. 

Подобные отклонения не только нарушают договорные обязательства, но и напрямую влияют на рыночную стоимость квартиры и её ликвидность. Именно поэтому профессиональная проверка перед подписанием акта приёма-передачи имеет решающее значение.

КАК МЫ ПОМОГЛИ КЛИЕНТУ ЗАЩИТИТЬ СВОИ ИНТЕРЕСЫ

На основе составленного Snagging list мы подготовили подробный отчёт с фотографиями, техническими замечаниями и аналитическими выводами. Этот документ стал ключевым инструментом в переговорах с застройщиком. В диалоге участвовал независимый инженер-консультант Денис Федосов, обладающий также юридическим образованием, что позволило грамотно выстроить стратегию защиты интересов клиента. В результате обсуждений удалось достичь следующих условий: 

• снизить итоговую стоимость квартиры, тем самым компенсировав часть выявленных недостатков; 
• добиться письменного обязательства со стороны застройщика устранить 95% дефектов за свой счёт;
• вернуть первоначальную планировку, благодаря чему была восстановлена изначальная жилая площадь и сохранён уровень комфорта.

Все согласованные работы по устранению недочётов проходят под контролем специалистов Hinode. Мы следим за качеством и сроками выполнения, чтобы клиент получил именно тот результат, на который рассчитывал при покупке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Этот кейс наглядно демонстрирует, что профессиональный подход и тщательная проверка объекта – не просто рекомендации, а обязательное условие успешной покупки недвижимости. Благодаря всесторонней проверке и контролю качества, клиент Hinode не только защитил свои инвестиции, но и избежал ненужных финансовых расходов и будущих издержек.

Наши заказчики ценят высокий уровень сервиса и результаты, благодаря которым возвращаются к нам при выборе новых объектов. Если вы планируете покупку недвижимости на Кипре, не откладывайте технический и юридический контроль на последний момент. Обратитесь в Hinode, чтобы получить комплексную оценку рисков и уверенно совершить сделку по покупке недвижимости.

В последние годы всё чаще можно услышать, что Кипр становится одним из главных направлений для покупки недвижимости. И это вполне объяснимо. Остров не просто привлекает иностранных покупателей – он впечатляет своими пейзажами, предлагает спокойный ритм жизни и предоставляет возможность комфортно совмещать проживание в двух странах. Согласитесь, приятно просыпаться с видом на море и знать, что вы сами выбираете, где жить – здесь или на родине. В то же время подобное вложение требует серьёзного подхода. Важно обладать базовыми знаниями и грамотно организовать весь процесс приобретения. Именно поэтому компания Hinode подготовила подробное руководство для наших уважаемых клиентов из России, чтобы покупка недвижимости на Кипре стала для вас понятной, безопасной и максимально комфортной.

Визовый и иммиграционный статус 

Перед началом сделки важно понимать: сам факт покупки недвижимости на Кипре не гарантирует автоматическое получение вида на жительство (ВНЖ). Однако правильно выстроенная процедура покупки может значительно упростить оформление иммиграционного статуса. Основные иммиграционные опции для граждан России:

ВНЖ категории F – для тех, кто приобрёл недвижимость и имеет стабильный доход за пределами Кипра. Минимальными требованиями являются покупка недвижимости стоимостью от €100 000 и годовой доход не менее €10 000 на основного заявителя, плюс €5 000 на каждого финансово зависимого лица. 

ПМЖ (категория 6.2) – Ускоренный путь через инвестиции от €300 000, включая НДС. Дает право на неограниченное по сроку проживание и может стать шагом к получению гражданства в будущем.

Виза категории Schengen или национальная кипрская виза подойдёт для начальных визитов, но не даёт права на долгосрочное пребывание или регистрацию.

Банковские счета 

Перед тем как перейти к юридическим и практическим аспектам сделки, покупателю необходимо решить финансовые вопросы. На Кипре действует строгий контроль соблюдения законодательных требований, особенно в отношении граждан стран, не входящих в ЕС. Открытие счёта: 

Вариант 1: личный банковский счёт на Кипре. Он необходим для оплаты сделки, последующего содержания недвижимости, а также подачи документов на ВНЖ. При открытии требуется подтверждение источника доходов, налоговая отчётность и рекомендации из банка по месту жительства. 

Вариант 2: использование международного счёта. Такой вариант возможен, но может усложнить процесс, особенно если застройщик настаивает на переводе с локального счета или если нужно оплачивать услуги местных специалистов. 

Следует также учитывать, что ряд кипрских банков требует личного присутствия клиента при открытии счёта, а проверка документов может занимать от трёх до пяти недель.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

Граждане России, как представители стран, не входящих в ЕС, имеют право приобретать недвижимость на Кипре, однако с определёнными ограничениями. Перед регистрацией права собственности необходимо получить разрешение от Совета Министров Республики Кипр. Для подачи заявки требуется: 

• заполнить форму M.270; 
• предоставить копию паспорта, контракт купли-продажи (SPA) и справку о несудимости; 
• указать источник доходов. 

Процесс рассмотрения занимает от 2 до 6 месяцев, однако на практике владение объектом и пользование им становятся возможными сразу после регистрации контракта в Земельном кадастре.

ПОШАГОВАЯ ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ 

После того как вы определились с визовым статусом (в том числе возможностью получения Cyprus Golden Visa) и открыли банковский счет на Кипре, можно переходить к самой процедуре покупки. Этот процесс считается достаточно прозрачным, однако требует аккуратности, грамотного сопровождения и знания нюансов местного законодательства.

Этап 1. Поиск и проверка объекта недвижимости 

Перед заключением сделки объект должен пройти комплексную юридическую и техническую проверку (Due Diligence). Проверяется: 

• право собственности; 
• отсутствие долгов, обременений, залогов; 
• соответствие строительным планам и нормам;
• наличие разрешений (особенно важно для новостроек). 

Hinode сотрудничает с аккредитованными юристами и инженерами для аудита, что защищает клиента от рисков, скрытых дефектов (составление Snagging List) и судебных разбирательств.

Этап 2. Предварительный договор и задаток 

После выбора объекта составляется предварительный договор, в котором фиксируются: 

• цена; 
• сроки;
• порядок оплаты; 
• условия возврата задатка в случае отказа. 

Обычно вносится 10% от стоимости. Важно, чтобы договор соответствовал как кипрскому, так и международному праву. 

Этап 3. Разрешение Совета Министров 

Россияне обязаны получить одобрение правительства Кипра на покупку (Foreign Investment Approval). Необходимые документы: 

• копия паспорта; 
• договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement);
• справка о происхождении средств; 
• банковские и налоговые документы.

Срок рассмотрения – до 6 недель. Ошибки в документах ведут к отказу. 

Этап 4. Финансирование и перевод средств 

На этом этапе ключевым становится корректная организация финансовых операций. Необходимо: 

• подтвердить готовность кипрского счёта к приёму средств;
• согласовать механизм перевода с российским банком; 
• обеспечить соответствие операции требованиям валютного законодательства;
• документально зафиксировать все расчёты (инвойсы, платёжные поручения, SWIFT-подтверждения).

Точный и прозрачный контроль на этом этапе поможет избежать задержек, недоразумений и возможных претензий со стороны банков или контролирующих органов.

Этап 5. Основной договор и регистрация прав 

Подписывается основной договор купли-продажи, после чего он подаётся на регистрацию в земельный реестр (Land Registry). Покупатель получает временное свидетельство о праве собственности до выдачи Title Deed. Процесс регистрации может занимать до 6 месяцев. На этом этапе важно соблюсти все юридические и финансовые тонкости – от уплаты налогов до нотариального заверения. 

Этап 6. Налоги и сборы 

Основные расходы: 

• налог на передачу: от 3% до 8% (в зависимости от стоимости объекта);
• НДС: 19% (на первичную недвижимость); 
• нотариальные и регистрационные сборы: от 1% до 2%; 
• ежегодные налоги и коммунальные платежи.

Наши эксперты помогут оптимизировать налоги, выбрать форму собственности (на физлицо или компанию) и избежать двойного налогообложения.

Как Hinode помогает гражданам РФ на Кипре

Недвижимость на Кипре – это не просто квадратные метры у моря, а стратегическое вложение с перспективой на комфортную жизнь или стабильный доход. Вместе с тем, за привлекательной картинкой могут скрываться серьезные риски: юридические сложности, бюрократические процедуры, валютные ограничения, строительные недостатки и вероятность столкнуться с недобросовестными продавцами. 

Именно поэтому команда Hinode предлагает не просто сопровождение покупки недвижимости, а полный комплекс профессиональных услуг: независимую техническую инспекцию объектов, аудит контрактов, юридическую экспертизу и консультации по финансовым и налоговым вопросам. Позвольте нашим экспертам взять на себя все заботы, чтобы вы могли наслаждаться процессом и быть уверенными в своём выборе.

Кипр на протяжении многих лет удерживает позицию одного из наиболее привлекательных островов для приобретения недвижимости – и не собирается уступать это звание. Бархатный климат, стабильная экономика и благоприятные условия для ведения бизнеса продолжают привлекать как международных инвесторов, так и иностранных покупателей. В настоящий момент мы находимся в начале третьего квартала 2025 года. Несмотря на ограниченный объём свежей информации, аналитическая работа идёт полным ходом.

В этом посте мы проанализируем ключевые тенденции рынка за последние кварталы и представим предварительную динамику начала третьего квартала 2025 года, уделяя внимание ценам, объёмам продаж и уровню спроса в основных регионах Кипра. 

Текущая ситуация на рынке недвижимости 

По данным официального отчета по рынку недвижимости Кипра 2025, наблюдается стабильное увеличение средней стоимости квадратного метра, что является отражением общего оживления строительного и инвестиционного секторов. Объемы продаж недвижимости за первые шесть месяцев 2025 года выросли на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, что свидетельствует о повышенном спросе. В первом квартале и начале второго квартала 2025 года было зарегистрировано 5 541 сделка с недвижимостью. Распределение по регионам выглядит следующим образом: 

• Лимасол – 1 756 сделок (+12 %);
• Никосия – 1 286 сделок (+4 %);
• Ларнака – 1 185 сделок (+15 %);
• Пафос – 1 067 сделок (+6 %).

Особое внимание заслуживает середина второго квартала май 2025 года, когда было зарегистрировано рекордное количество сделок – 1 664, что является максимальным показателем с 2007 года. Этот факт подчеркивает устойчивую динамику и привлекательность кипрского рынка недвижимости для инвесторов и покупателей.

Местные сведения по регионам 

Пафос по-прежнему привлекает инвесторов благодаря своему историческому наследию и развивающейся инфраструктуре. Согласно статистике продаж недвижимости Кипра 2025, средняя цена на жильё в Пафосе выросла на 6 % за последний год, достигнув €2.400 за квадратный метр. Новые проекты в Пафосе ориентированы на комфортное жильё с современными удобствами, что повышает привлекательность как для долгосрочного проживания, так и для аренды. Особенно востребованы виллы и апартаменты у моря.

Лимасол остается самым дорогим регионом для приобретения недвижимости на Кипре. Цены в 2025 показали рост на 7%, при этом средняя стоимость квадратного метра составляет около €3.100. Высокий спрос поддерживают как местные покупатели, так и инвесторы из стран Восточной Европы. Рынок Лимасола характеризуется активным строительством жилых комплексов бизнес-класса и коммерческой недвижимости, что формирует благоприятные условия для долгосрочных инвестиций. Помимо этого, модернизация порта и инфраструктуры способствует росту инвестиционной ценности города. 

Ларнака показывает умеренный, но стабильный рост цен – около 4 % в годовом выражении, при средней цене €1.900 за квадратный метр. Рынок в этом регионе привлекателен для покупателей, ищущих более доступные варианты жилья с хорошей транспортной доступностью, учитывая международный аэропорт Ларнаки. Особое внимание заслуживает сегмент квартир и таунхаусов, которые пользуются спросом среди семей и молодых иностранных специалистов. 

Никосия, столица Кипра, демонстрирует менее динамичный прирост по сравнению с другими кипрскими гигантами: около 3% в 2025 году. Средняя цена за квадратный метр в городе составляет €1,800. Тем не менее, несмотря на умеренные темпы роста, Никосия предлагает интересные возможности для инвесторов, ориентированных на коммерческую недвижимость и объекты среднего ценового сегмента. Основными драйверами спроса здесь выступают правительственные учреждения, офисные помещения, а также растущий рынок аренды жилья.

Перспективы и тренды

• Повышенный интерес к прибрежной недвижимости. В частности, Пафос и Лимасол остаются в центре внимания инвесторов благодаря качеству жизни и развитой инфраструктуре. 
• Рост спроса на «зелёное» и энергоэффективное жильё. Все больше покупателей и застройщиков учитывают экологические стандарты и энергоэффективность при выборе и строительстве объектов. 
• Усиление роли иностранных инвесторов. По данным статистики продаж недвижимости Кипр 2025, иностранцы составляют более 60% от общего объема сделок в 2025 году, что подчеркивает международную привлекательность рынка. 
• Развитие сегмента арендного жилья. Растущие туристические потоки и удаленная работа стимулируют спрос на объекты с возможностью долгосрочной и краткосрочной аренды. 
• Технологические инновации в сделках. Появление цифровых платформ для управления сделками и дистанционного оформления документов облегчает процесс покупки недвижимости для иностранцев.

Почему сейчас время инвестировать

Кипр неоднократно демонстрировал свою устойчивость как в периоды геополитической неопределённости, так и во времена резких колебаний инфляции и дефляции. Благодаря стабильной институциональной базе, статусу члена ЕС и сбалансированной фискальной политике страна продолжает оставаться надёжным направлением для долгосрочных инвестиций в недвижимость. По прогнозам экспертов, в третьем квартале 2025 года рынок недвижимости Кипра сохранит стабильный рост с умеренным увеличением как цен, так и объёмов продаж. Однако, как показывает практика, дополнительная качественная аналитика ещё никогда не была излишней.

Hinode является надёжным партнёром в сфере гражданского строительства на Кипре. Мы обладаем многолетним опытом, международным образованием и глубоким знанием местного рынка. Мы действуем исключительно в интересах наших клиентов, предоставляя высококачественные и ориентированные на результат услуги. С нами вы сможете обсудить инвестиционную стратегию на Кипре, получить развёрнутую обратную связь и практичные рекомендации, основанные на реальных данных и текущих рыночных трендах.

Спокойный и райский Кипр является одним из первых островов, который выбирают международные инвесторы и иностранные покупатели для приобретения недвижимости. И неудивительно: современные новостройки у моря, свежие дизайнерские ремонты, стильные архитектурные решения – и всё это в окружении мягкого климата, который круглый год дарит солнце и тепло. Звучит заманчиво, правда? Но прежде чем вы сможете по-настоящему обосноваться на Кипре, придётся внимательно изучить контракт на покупку недвижимости. «Читайте между строк», – как любят говорить юристы. И это действительно важно: Кипр – это другой мир, со своими законами и нюансами. 

Поэтому разобраться в деталях контракта это не просто рекомендация, а необходимость. Наша компания Hinode поможет вам с этим в сегодняшнем посте.

Что такое SPA и для чего нужен этот контракт?

Sales and Purchase Agreement (SPA) – это юридически обязывающий договор (контракт) между двумя сторонами, который обязывает провести сделку между покупателем и продавцом. В контексте недвижимости этот документ определяет условия приобретения недвижимости, включая описание объекта, сроки оплаты, обязательства застройщика (или продавца), гарантии, санкции за неисполнение и многое другое. Он становится обязательным к исполнению сразу после подписания сторонами и регистрации в Земельном кадастре Кипра (Cyprus Land Registry).

Базовая структура соглашение 

Не исключено, что контракты могут и будут варьироваться по стилю и объёму в зависимости от случая и застройщика, но в большинстве случаев SPA включает следующие разделы: 

• описание объекта: точное указание местоположения, площади, кадастрового номера, а также приложений (чертежей, планов участка); 
• условия оплаты: суммы, сроки, способы оплаты (часто поэтапно  – по завершению определённых строительных фаз);
• технические спецификации: материалы отделки, инженерные системы, применяемые стандарты строительства;
• сроки сдачи объекта: обязательства продавца по завершению строительства; 
• гарантии и ответственность: гарантийный срок на строительные дефекты, ответственность за задержки; 
• условия расторжения: основания и последствия аннулирования сделки; 
• передача права собственности: процесс и момент перехода права.

Технические аспекты: спецификации, материалы и термины

Одним из ключевых компонентов SPA, требующих особого внимания, является раздел технических спецификаций. Часто этот раздел содержит общие формулировки, такие как  «качественные материалы»,  «в соответствии с европейскими стандартами»,  «премиальная отделка», но не указывает точных брендов, моделей или технических характеристик. 

Без конкретики покупатель рискует получить объект, не соответствующий его ожиданиям. Именно поэтому важно добиваться от застройщика: 

• Четкого перечня отделочных материалов (плитка, окна, двери, сантехника, кухонные гарнитуры);
• Уточнения инженерных систем: кондиционирование, отопление, солнечные панели, бойлеры; 
• Указания пожарных и изоляционных стандартов, особенно в многоэтажных комплексах; 
• Информации о материалах несущих конструкций: бетон, арматура, гидроизоляция, теплоизоляция.

Cyprus Building Code (CBC) – свод строительных норм Кипра, который устанавливает технические стандарты в сфере строительства, включая регламенты по безопасности, огнестойкости, Energy Performance Certificate (EPC) и конструкционной устойчивости. Это нормативная основа, на которую обязан ориентироваться каждый застройщик, а также покупатели и инвесторы на Кипре. 

Техническая помощь с контрактом

Соответствие объекта недвижимости установленным стандартам и нормативам должно подтверждаться не только положениями договора, но и результатами фактических проверок, проведённых на месте. Техническая экспертиза включает: 

• Due Diligence – комплексную правовую и техническую проверку статуса объекта: разрешения, документы на собственность, отсутствие долгов, соответствие чертежей. 
• Snagging List – детализированный перечень недоделок и строительных дефектов, составляемый после завершения основных работ. Объект не должен приниматься покупателем до полного устранения всех выявленных недостатков. 
• Inspection Property – независимая проверка состояния недвижимости на соответствие контракту и техническим нормам, включая Cyprus Building Code (CBC).  

Проблема многих сделок на Кипре заключается в том, что покупатели не вникают в технические детали. Между тем именно они определяют конечную стоимость объекта, его эксплуатационные расходы и юридическую защищённость. Плохо изолированное здание с низкой энергоэффективностью, некачественной сантехникой и скрытыми дефектами – это дополнительные затраты в будущем.  А контракт без чётких технических параметров не оставляет вам юридических рычагов для претензий.

Hinode – ваш ключ к успешной покупке

Покупка недвижимости – это не просто эмоциональный шаг, а сложный технический и юридический процесс, особенно на зарубежных рынках. На Кипре анализ договора купли-продажи (SPA) требует особого внимания к деталям, глубокого понимания местной правовой базы и обязательного проведения технической экспертизы объекта. Если вы находитесь на стадии выбора недвижимости или уже получили SPA, крайне важно не подписывать никаких документов до проведения всесторонней независимой проверки объекта квалифицированными специалистами, не связанными с застройщиком. Hinode предоставляет комплексную консультацию по контрактам на недвижимость на Кипре. Мы «переводим» сложный юридический язык соглашений на понятный и прозрачный для клиента формат. Также мы предлагаем профессиональные услуги по техническому обследованию объектов и привлекаем проверенных юристов, чтобы ваша сделка прошла безопасно и без неприятных сюрпризов.

На солнечном Кипре, где рынок недвижимости бурно развивается и привлекает как местных, так и иностранцев, Snagging List становится настоящим спасением для тех, кто хочет избежать неприятных сюрпризов. Ведь даже в самых современных и дорогих домах могут скрываться дефекты, которые без профессиональной проверки легко упустить из виду. А это – лишние нервы и
большие расходы в будущем. Не дайте мелочам испортить вашу кипрскую мечту!
В этом посте мы подробно расскажем, что такое Snagging List, какие дефекты чаще всего встречаются в новостройках на Кипре и как команда Hinode помогает пройти этот процесс грамотно, спокойно и в вашу пользу.

Что такое Snagging List и как он составляется?

Snagging List – это подробный перечень всех дефектов и несоответствий, выявленных после завершения строительных или отделочных работ.
Составлением списка дефектов занимается квалифицированный специалист – инженер, архитектор или независимый инспектор, не связанный сзастройщиком. Последовательность действий выглядит так:

1. Первичный осмотр объекта. Инспектор тщательно проверяет все основные элементы жилья – от фундамента до крыши, включая инженерные коммуникации и отделку.
2. Фиксация дефектов. Все обнаруженные недостатки фиксируются с описанием, фотографиями и указанием степени важности.
3. Составление отчёта. На основе осмотра формируется подробный Snagging List с рекомендациями по устранению дефектов.
4. Передача отчёта застройщику. Отчёт официально передаётся застройщику для своевременного исправления всех замечаний.

Распространённые Defects

Snagging List представляет собой отчёт о выявленных недостатках – defects. Но с какими проблемами чаще всего сталкиваются покупатели новостроек на Кипре? Вот самые распространённые из них:

• окна и двери: плохо закрываются, щели, сквозняки, перекосы, некачественная герметизация – особенно критично для климата с жарким летом и влажной зимой;
• отделка: трещины в штукатурке, неровности стен и потолков, пятна, разводы и неаккуратная покраска;
• электрика: неработающие розетки, неправильная разводка, слабое заземление, отсутствие достаточного количества точек подключения;
• сантехника: протечки, шумы в трубах, недостаточная гидроизоляция, слабый напор воды;
• полы и покрытия: скрипы, неровности, плохо уложенная плитка или паркет, щели между панелями;
• кондиционирование и вентиляция: неэффективная работа, засоры, неправильное расположение вентиляционных решёток;
• мебель и встроенные элементы: некачественная установка кухонных гарнитуров и шкафов, перекосы, плохая фурнитура;
• водоотвод и газ: засоры в ливнёвках, нарушение уклонов на балконах или террасах, отсутствие или неправильная установка вентиляции для газовых приборов.

Такие дефекты могут показаться незначительными на первый взгляд, но в долгосрочной перспективе они приводят к дополнительным расходам и ухудшают качество жизни.

Hinode: гарант качества и защиты ваших интересов

При покупке недвижимости на Кипре вы имеете право ожидать безупречное качество. Но чтобы это стало реальностью, необходим экспертный контроль. В этом Hinode станет вам надежным партнером.
Наши эксперты с глубоким пониманием строительных норм и особенностей кипрского рынка тщательно осматривают все элементы недвижимости. На основе осмотра мы формируем исчерпывающий Snagging List с описанием всех выявленных дефектов, фотофиксацией и рекомендациями по устранению.
Такой список невозможно проигнорировать или обойти. Мы также сопровождаем весь процесс: ведём коммуникацию с застройщиком, контролируем качество и сроки выполненных работ, и при необходимости повторно осматриваем объект до окончательной приёмки. И в случае спорных
моментов мы предоставляем консультации, объясняем права покупателя и помогаем обеспечить их соблюдение в рамках кипрского законодательства.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Когда необходимо проводить инспекцию? До подписания акта приёма передачи. Это даёт возможность зафиксировать все недочёты до расчётов с застройщиком и избежать лишних расходов в будущем.
Можно ли составить Snagging List самостоятельно? Технически – да. Но без профессионального опыта и оборудования легко упустить критичные дефекты, которые впоследствии обернутся значительными затратами.
Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки?
Hinode предоставит юридически грамотно оформленный отчёт и рекомендации по дальнейшим действиям, включая возможную правовую поддержку.
Сколько стоит услуга? Цена зависит от площади и особенностей объекта. У нас прозрачные фиксированные тарифы без скрытых доплат – вы заранее знаете, за что платите.

Компания Hinode предоставляет профессиональную услугу по составлению Snagging List для объектов недвижимости в любом районе Кипра. Мы позаботимся о том, чтобы ваше новое жильё соответствовало не только обещаниям застройщика, но и вашим личным ожиданиям. Потому что ваши интересы – это и наши интересы.

Райский остров Кипр – отличное место для покупки недвижимости, а также различных инвестиций в этой сфере. Людей привлекает мягкий климат, смешение культур и те экономические возможности, которые открываются не только для иностранных покупателей и международных инвесторов, но и для самих местных жителей. Но крупные проекты требуют вдумчивого подхода. Особенно когда дело касается проверок и инспекций. Кто бы мог подумать, что уже на самых первых шагах можно легко попасть в ловушку и принять за правду то, что ею не является?

А ведь такое случается чаще, чем кажется. В этом посте поговорим о том, почему независимая оценка недвижимости, или другими словами Property Inspection, играет ключевую роль и как она может уберечь от неприятных сюрпризов.

Какие физические недостатки могут проявиться при покупке без проведения инспекции?

Один из самых распространённых вопросов при покупке недвижимости на Кипре касается потенциальных рисков, связанных с отсутствием предварительной инспекции. Объект зачастую сразу привлекает внимание – его внешний вид поражает внушительными конструкциями и современными архитектурными решениями. Тем не менее, за этой привлекательной картинкой могут скрываться десятки критических нюансов, которые не всегда заметны на первый взгляд. В
особенности:

• устаревшие материалы, износ и трещины в стенах, фундаменте иперекрытиях;
• протечки в кровле и стенах;
• скрытая плесень и грибок вследствие плохой гидроизоляции и проблем свентиляцией;
• дефекты инженерных систем: отопление, вентиляция, канализация,водоснабжение, электросети, пожарная сигнализация;
• изменения планировки без согласования с соответствующими инстанциями,включая возможные отклонения от проектной документации.

Что остаётся без должного внимания?

Технические и конструктивные дефекты часто кажутся очевидными, поэтому многие покупатели, особенно иностранцы, рассчитывают, что риелтор честно предупредит их о возможных недостатках. Важно помнить: ни одно агентство недвижимости не обязано, а зачастую и не станет сообщать о скрытых проблемах. Риелтор, каким бы дружелюбным он ни был, всегда действует в интересах продавца.

Ответственность за тщательную проверку объекта лежит только на вас. Именно поэтому независимая техническая инспекция недвижимости на Кипре – ключевой шаг для защиты ваших прав как покупателя. Вам необходимо обратиться к сертифицированному специалисту, который проведёт комплексную оценку и выявит все возможные проблемы до заключения сделки.

Какие аспекты оценивают во время независимой инспекции?

В процессе независимой инспекции проверяются технические характеристики объекта, включая строительные конструкции, инженерные системы и эксплуатационные показатели. Фокус оценки направлен на:

• общее состояние несущих конструкций – фундамент, стены, крыша, колонны;
• наличие дефектов – трещины, усадки, деформации, коррозия металлических элементов;
• состояние кровли и системы водоотведения;
• герметичность и функциональность окон и дверей – отсутствие сквозняков, перекосов, повреждений;
• инженерные сети – теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение вентиляция и кондиционирование, газоснабжение,
• системы связи и наружное освещение зданий;
• уровень влажности и наличие следов протечек;
• соответствие строительным нормам и разрешительной документации.

На основании данных, полученных в ходе проверки, специалист (инженер) составляет подробный технический отчёт. В нём представлена информация о выявленных недостатках, включены фотоматериалы, а также даны рекомендации по их устранению. Квалифицированный инспектор, как правило, указывает ориентировочную стоимость необходимых ремонтных и технических работ.

На каком этапе целесообразно заказать инспекцию объекта?

Всё вышеперечисленное подчёркивает необходимость проведения независимой технической инспекции до подписания сделки, особенно при покупке новостройки, с целью минимизации рисков, связанных с недобросовестным застройщиком. Технический отчёт, составленный по результатам проверки и анализа объекта, может использоваться в юридических целях, включая пересмотр условий сделки или отказ от её заключения при выявлении существенных недостатков.

Компания Hinode является надёжным партнёром, предлагающим услуги независимой инспекции недвижимости на Кипре. Мы проводим комплексную проверку объектов на соответствие строительным нормам и разрешительной документации. Наши специалисты действуют исключительно в интересах покупателя, обеспечивая защиту ваших прав и максимальную безопасность сделки. Наши технические отчёты служат гарантией корректного заключения
сделки и передачи объекта в надлежащем состоянии. Рекомендуем обращаться к нам для заказа независимой инспекции в любое удобное время – это поможет избежать необоснованных затрат, ошибок при покупке и связанных с этим стрессовых ситуаций.

Не секрет, что солнечный Кипр продолжает привлекать внимание международных инвесторов и иностранных покупателей недвижимости – спрос действительно растёт в геометрической прогрессии. Однако любое крупное приобретение в этой сфере неизменно связано с весомыми рисками: возможны незапланированные расходы, юридические сложности и даже отказ от сделки на поздних этапах. Чтобы избежать подобных проблем уже на начальных стадиях покупки, стоит обратиться к практике Due Diligence.

DUE DILIGENCE – ЧТО ЭТО?

Due Diligence – это специальная процедура комплексной проверки, включающая тщательный сбор и анализ информации, связанной с объектом инвестирования. Её цель – выявить и оценить возможные риски, которые могут повлиять на безопасность и целесообразность сделки. Проверка охватывает все ключевые аспекты:

• юридический статус объекта
• правоустанавливающие документы и история владения
• финансовые обязательства
• физическое состояние недвижимости
• экологические нормативы

Это позволяет убедиться, что покупатель действительно получает именно то, за что платит: без скрытых обременений, долгов или других сюрпризов.
На основе полученных в ходе проверки данных принимается обоснованное решение, а также формируется чёткое понимание реальной стоимости и инвестиционной привлекательности объекта.

ЧЕК-ЛИСТ DUE DILIGENCE

Чтобы избежать хаоса в информационном потоке и не упустить критически важные аспекты при проверке недвижимости, инвесторы и новые покупатели опираются на чек-листы. Это делает процесс структурированным и надежным.

1. Правовые вопросы. Проверка правовой чистоты объекта и сопутствующей документации:

• правоустанавливающие документы и подтверждение права собственности
• законодательные ограничения по зонированию и использованию земли
• обременения, сервитуты, залоги
• налоговые документы по объекту
• история судебных споров и тяжб
• проверка подлинности договора купли-продажи

2. Финансовая оценка. Анализ текущих и будущих расходов, связанных с объектом:

• дополнительные платежи: коммунальные услуги, страховки
• текущие расходы на обслуживание
• действующие страховые полисы (например, Pitsas Insurances)
• планы капитального ремонта и модернизации
• проверка наличия долгов у предыдущего собственника (в случае, если объект уже был перепродан после застройщика)

3. Техническая инспекция объекта. Оценка физического состояния недвижимости:

• состояние стен, перекрытий, фундамента (трещины, износ, устаревшие материалы)
• проверка герметичности окон и дверей на наличие следов влаги или плесени
• состояние крыши и водоотводных систем
• проверка электрики, сантехники, вентиляции
• оценка газо- и водоснабжения, включая прямые источники
• отчёт о наличии вредителей
• противопожарная безопасность

4. Экологическая ситуация. Оценка окружающей среды и потенциальных рисков:

• тесты на загрязнение или засоление почвы
• уровень риска затоплений или засух (климатические факторы)
• документы о соблюдении экологических требований и стандартов

Для получения достоверной и весомой информации рекомендуется привлечь квалифицированного юриста, который не только разъяснит все ключевые нюансы, но и защитит вас от юридических и финансовых рисков при покупке недвижимости на Кипре.

Если вы планируете инвестиционный проект или переезд на Кипр, обязательно включите Due Diligence в общий план и процесс подготовки. Это не просто сбор и анализ информации, а ключевой элемент, который гарантирует безопасность и успех сделки. В таком случае крайне важно обращаться исключительно к независимым экспертам, не связанным с застройщиками, чтобы максимально защитить ваши интересы. Только так вы сможете избежать рисков и принять обоснованные решения.
Компания Hinode предоставляет профессиональные и квалифицированные услуги по проверке недвижимости в любом районе Кипра. Мы гарантируем нашим клиентам персональный подход, постоянное обновление информации, честность, прозрачность действий и надежность.

Кипр давно привлекает покупателей недвижимости. Среди его преимуществ – мягкий климат, привлекательное налогообложение и стабильная экономика. Новостройки здесь активно развиваются, можно приобрести от компактных апартаментов до роскошных вилл у моря. Однако, при всей внешней привлекательности, не всегда качество соответствует ожиданиям.

Многие покупатели сталкиваются со строительными дефектами на Кипре, которые начинают проявляться спустя некоторое время после покупки. Чтобы не попасть в эту ситуацию, важно заранее знать, на какие слабые места обратить внимание, и как вовремя их устранить.

Почему возникают строительные дефекты на Кипре?

Существует несколько причин возникновения недочетов в процессе строительства. Они представлены:

• скоростью строительства – высокий спрос подталкивает застройщиков к ускоренным срокам сдачи;
• сезонными погодными условиями – жаркое солнце, влажность и соленый воздух влияют на материалы и технологии;
• отсутствием строгого строительного контроля – хотя на Кипре существуют нормы и стандарты, их соблюдение далеко не всегда должным образом проверяется;
• недостаточной квалификацией рабочих – для экономии привлекают низкоквалифицированные рабочие бригады.

В результате ухудшается общее качество строительства на Кипре и появляются десятки дефектов, которые портят комфорт проживания и ведут к затратам на ремонт.

Распространенные строительные дефекты на Кипре и способы их выявления

Недочеты бывают разными. Наибольшее распространение получили:

• Трещины в стенах и потолках. Одна из самых распространенных проблем. Недочеты могут быть косметическими, в местах соединения гипсокартона, или конструктивными, к примеру, из-за усадки фундамента. Проверять объект нужно до подписания документов. Особенное внимание следует уделить углам, стыкам плит и внешним фасадам.   — углы, стыки плит и внешние фасады.
• Проблемы с гидроизоляцией. Из-за высокой влажности и близости к морю страдают крыши, балконы и ванные комнаты. Признаки представлены плесенью, отслаивающейся краской, сыростью, запахом в кладовках и шкафах. Для выявления выполняют инспекцию с влагомером. Нужно внимательно проверять зоны под ваннами, окна, стыки с кровлей.
• Некачественный монтаж окон и дверей. Неправильная установка приводит к сквознякам, затоплениям во время ливней, теплопотерям и быстрой изнашиваемости фурнитуры. Следует проверять плотность прилегания створок, герметичность, работу всех замков и ручек. На юге Кипра особенно важно наличие двойного стеклопакета.
• Неравномерная укладка плитки. Это не только визуальный дефект. Пустоты под плиткой приводят к ее разрушению, отслоению и скрипу при ходьбе. При проверку следует использовать уровень. Также нужно постучать по плитке, глухой звук свидетельствует о наличии пустот. 
• Нарушения в электропроводке. Один из наиболее опасных и скрытых недочетов. Может привести к коротким замыканиям, перебоям в электроснабжении и даже пожару. Проявляется мерцающим светом, искрением, самопроизвольным отключением автоматов. Обязательно в ходе технической проверки приглашают независимого электрика. 

Наилучший способ проверить качество строительства на Кипре – заказать независимую инспекцию недвижимости. Это неформальная, но крайне важная практика, особенно при покупке новостройки.

Компания Hinode предлагает услугу независимой инспекции новостроек на Кипре. Специалисты выявят даже скрытые дефекты, проверят все строительные и инженерные элементы, подготовят подробный отчет.